image

Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (часть 5)

 

Продолжение…

 

Иски о правах на объекты долевого строительства, включая объекты незавершенного строительства, предъявляются в соответствии со статьей  30 ГПК РФ по месту нахождения объекта долевого строительства.

 

Определением Центрального районного суда города Калининграда отказано в удовлетворении заявления ООО "Балт-Олива" о передаче дела по иску С. о государственной регистрации договора об инвестиционной деятельности между ООО "Балт-Олива" и С., ранее признанного решением суда договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома, по правилам исключительной подсудности в Ленинградский районный суд города Калининграда (по месту нахождения многоквартирного дома).

Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда отменила определение районного суда и передала указанное гражданское дело по подсудности на рассмотрение в Ленинградский районный суд города Калининграда.

Судебная коллегия указала, что заявленные С. исковые требования обусловлены отказом ответчика произвести в соответствии со статьей 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" регистрацию договора, признанного судом договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома. Принимая во внимание предмет и основания заявленного иска, требования которого сводятся к вынесению судом решения о государственной регистрации сделки с недвижимостью, к этим правоотношениям применимы положения части 1 статьи 30 ГПК РФ, устанавливающей исключительную подсудность. Вывод суда о том, что в данном случае действуют специальные нормы об альтернативной подсудности (статья 17 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" и часть 7 статьи 29 ГПК РФ), является необоснованным, не соответствующим характеру спорных правоотношений.

 

Продолжение следует …

Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (часть 4)

Продолжение …

Требования граждан – участников долевого строительства, не являющиеся требованиями о передаче жилых помещений или денежными требованиями (подпункты 3 и 4 пункта 1 статьи 2011 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)"), подведомственны судам общей юрисдикции.

 

 

Отменяя определение Коллегия Адвокатов Ленинградского районного суда города Калининграда от 17 февраля 2012 года о прекращении производства по делу в части требований Р.С.А. и Р.С.И. к ООО "СтройИнвест-2010" о признании недействительными условий договора, возмещении убытков и взыскании неустойки, в связи с введением в Коллегия Адвокатов отношении ООО "СтройИнвест-2010" процедуры наблюдения, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации указала, что свои требования о признании недействительными условий договора долевого участия, возмещении Коллегия Адвокатов убытков, взыскании неустойки и компенсации морального вреда истцы обосновывали положениями Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей", ссылаясь на то, что действиями застройщика по несвоевременной Коллегия Адвокатов передаче квартиры, а также по передаче квартиры с недостатками нарушены их права как потребителей, им причинены убытки и моральный вред.

Таким образом, Коллегия Адвокатов истцами были заявлены взаимосвязанные между собой исковые требования, касающиеся нарушения их прав как Коллегия Адвокатов потребителей, в числе которых имелись требования о взыскании компенсации морального вреда.  

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Коллегия Адвокатов Федерации от 28 июня 2012 года № 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", дела по искам, связанным с нарушением прав потребителей, в силу пункта 1 статьи 11 ГК РФ, статьи 17 Коллегия Адвокатов Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей", статьи 5 и пункта 1 части 1 статьи 22 ГПК РФ подведомственны судам общей юрисдикции.

Согласно Коллегия Адвокатов пункту 1 статьи 2014 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче Коллегия Адвокатов жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, Коллегия Адвокатов могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного параграфом 7 данного Закона порядка предъявления требований к застройщику.

По смыслу приведенных положений, в рамках дела Коллегия Адвокатов о банкротстве застройщика подлежат рассмотрению требования участников строительства о передаче жилого помещения и (или) денежные требования участников долевого строительства.

Прекращая Коллегия Адвокатов производство по делу в части требований истцов о признании недействительными условий договора, возмещении убытков и взыскании неустойки, суд в результате неправильного толкования пункта 1 статьи 2014 Коллегия Адвокатов Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" пришел к выводу, что данные требования подлежат рассмотрению в рамках дела о банкротстве застройщика.

Между тем из Коллегия Адвокатов материалов дела следует, что квартира, являющаяся объектом долевого строительства, передана застройщиком Р.С.А. по акту приема-передачи и истец зарегистрировала право собственности на нее. Требования Коллегия Адвокатов о взыскании убытков и неустойки в данном случае заявлены истцами за нарушение ООО "СтройИнвест-2010" срока передачи объекта долевого строительства.

Следовательно, Коллегия Адвокатов поскольку жилое помещение истцу уже было передано, а требования, заявленные истцами к ответчику, не относятся к перечисленным в пункте 1 статьи 2014 Федерального закона "О несостоятельности Коллегия Адвокатов (банкротстве)", то они не подлежат рассмотрению в рамках дела о банкротстве застройщика.

 

Продолжение следует …

Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (часть 3)

 

4 декабря 2013 года Президиум Верховного Суда Российской Федерации утвердил Обзор практики разрешения судами Коллегия Адвокатов споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, в котором Высшая судебная инстанция разъяснила ряд вопросов, возникающих при рассмотрении дел по спорам, связанным с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных Коллегия Адвокатов домов и иных объектов недвижимости.

В частности Верховный Суд Российской Федерации указал, что:

в случае, если исковые требования о признании права собственности на объект долевого строительства или на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства и о компенсации морального вреда в силу Закона РФ от 07.02.1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» предъявлены до вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, основания для отказа в принятии искового заявления или прекращения производства по делу отсутствуют, спор должен быть разрешен в порядке гражданского судопроизводства судом общей юрисдикции

Отменяя определение Коллегия Адвокатов Одинцовского городского суда Московской области от 11 мая 2012 года о прекращении производства по делу по иску граждан Т., Л., М., А., К., М. к ЗАО "Барвиха-Вилладж" о признании права собственности на объекты незавершенного строительства и взыскании денежных средств, Судебная коллегия по гражданским делам Коллегия Адвокатов Верховного Суда РФ не согласилась с выводами судов первой и апелляционной инстанций о том, что в связи с введением 26.01.2012 года в отношении ЗАО "Барвиха-Вилладж" процедуры наблюдения рассмотрение исковых Коллегия Адвокатов требований истцов невозможно вне рамок дела о банкротстве, и указала, что такие выводы основаны на неправильном толковании и применении норм материального и процессуального права.

Согласно пункту 1 статьи 2014 Федерального закона Коллегия Адвокатов "О несостоятельности (банкротстве)" с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о Коллегия Адвокатов банкротстве застройщика, требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в Коллегия Адвокатов рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного параграфом 7 названного Закона порядка предъявления требований к застройщику.

Требования других Коллегия Адвокатов лиц к застройщику или застройщика к другим лицам о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного Коллегия Адвокатов строительства, также подлежат предъявлению и рассмотрению только в рамках дела о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика (подпункт 1 Коллегия Адвокатов пункта 1 статьи 2018 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)").

Истцы Т., Л., М., А., К., М. обратились в суд с данными исковыми требованиями до даты введения определением Арбитражного суда города Коллегия Адвокатов Москвы в отношении ЗАО "Барвиха-Вилладж" процедуры наблюдения (26 января 2012 года): Т. – 11 ноября 2011 года, А. – 25 ноября 2011 года, Л. и М. – 19 декабря 2011 года, К. и М. – 24 января 2012 года. Коллегия Адвокатов Исковые заявления были приняты к производству Одинцовского городского суда Московской области до указанной даты введения Коллегия Адвокатов процедуры наблюдения.

Таким образом, исходя из даты обращения истцов в суд, то есть до вынесения арбитражным судом определения о Коллегия Адвокатов введении процедуры наблюдения в отношении застройщика, являющегося ответчиком по делу, их требования в силу положений пункта 1 статьи 2014 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" подлежали разрешению Коллегия Адвокатов в суде общей юрисдикции. Соответственно, у суда не имелось предусмотренных законом оснований для прекращения Коллегия Адвокатов производства по делу по требованиям истцов о признании права собственности на объекты незавершенного строительства.

Продолжение следует …

Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (часть 2)

 

Продолжение …

Согласно статье 7 (часть 1) Конституции Российской Федерации Российская Федерация является социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека.

Участие граждан Коллегия Адвокатов в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости представляет собой один из способов приобретения права частной собственности на жилые и нежилые помещения в таких домах (объектах), которое охраняется законом (часть 1 статьи 35 Конституции Российской Федерации), Коллегия Адвокатов и одновременно – один из способов реализации права каждого на жилище (часть 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации).

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных Коллегия Адвокатов домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении Коллегия Адвокатов изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее – Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости").

В соответствии с частью 2 статьи 27 названного Федерального закона его действие распространяется на отношения, Коллегия Адвокатов связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его  Коллегия Адвокатоввступления в силу – начиная с 1 апреля 2005 года. Договоры участия в долевом строительстве таких домов (объектов недвижимости), заключенные в соответствии с данным Законом, подлежат государственной регистрации в Коллегия Адвокатов силу части 3 его статьи 4 также начиная с указанной даты.

К отношениям, возникшим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены до указанной даты, в целях приобретения Коллегия Адвокатов в собственность жилого или нежилого помещения исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяются общие положения гражданского законодательства об обязательствах, возникающих из договора, положения об отдельных видах обязательств, а также законодательство Российской Федерации о защите Коллегия Адвокатов прав потребителей. Применительно к рассмотрению судами гражданских дел, возникающих из таких отношений, сохраняют свою силу Коллегия Адвокатов правовые позиции, изложенные в Обобщении практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями,  привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов (утверждено Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, Коллегия Адвокатов опубликовано в "Бюллетене Верховного Суда Российской Федерации", 2003, № 2).

Согласно части 2 статьи 1 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких Коллегия Адвокатов денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной Коллегия Адвокатов деятельности, допускается только названными в нем способами:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска Коллегия Адвокатов эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, Коллегия Адвокатов облигаций особого вида – жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в Коллегия Адвокатов соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

3) жилищно-строительными и жилищными Коллегия Адвокатов накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Кроме того, частью 21 статьи 1 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" установлен запрет на привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение Коллегия Адвокатов приведенных требований части 2 данной статьи. В соответствии с частью 22 этой же статьи лица, привлекающие денежные средства граждан для строительства в Коллегия Адвокатов нарушение требований, установленных ею, несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации об административных правонарушениях.

Федеральный закон от 17 июня 2010 года № 119-ФЗ "О внесении Коллегия Адвокатов изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и отдельные законодательные акты Российской Федерации", в соответствии с которым рассматриваемая статья Федерального Коллегия Адвокатов закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" была дополнена частями 21 и 22, вступил в силу (в данной части) 21 июня 2010 года.

Изучение судебной Коллегия Адвокатов практики показало, что и после закрепления изложенных выше требований к привлечению денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов (иных объектов недвижимости), связанному с возникновением у них права собственности на жилые помещения в таких домах (объектах недвижимости), которые на момент Коллегия Адвокатов привлечения денежных средств не введены в эксплуатацию в установленном порядке, а также введения запрета, предусмотренного частью 2.1 статьи 1 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", привлечение денежных средств граждан Коллегия Адвокатов для строительства осуществляется посредством иных сделок, совершаемых без учета требований названного Федерального закона: заключения договоров купли-продажи жилого помещения в объекте строительства; заключения предварительных договоров участия в долевом строительстве; заключения предварительных договоров купли-продажи жилого помещения в объекте строительства; заключения договоров займа, Коллегия Адвокатов обязательства по которому в части возврата суммы займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) после завершения его строительства в собственность; внесения денежных средств и (или) иного имущества в качестве вклада в складочный капитал товарищества Коллегия Адвокатов на вере (коммандитного товарищества) с последующей передачей жилого помещения в многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) после завершения его строительства в собственность; заключения договоров простого товарищества в целях осуществления строительства многоквартирного дома (иного Коллегия Адвокатов объекта недвижимости) с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте Коллегия Адвокатов недвижимости) в собственность; выдачи векселя для последующей оплаты им жилого помещения в многоквартирном доме (ином объекте недвижимости); заключения договоров инвестирования строительства; заключения иных договоров, связанных с передачей гражданином денежных средств и (или) иного имущества в целях Коллегия Адвокатов строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность.

При рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей Коллегия Адвокатов гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте Коллегия Адвокатов недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", независимо от наименования заключенного сторонами Коллегия Адвокатов договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон.

В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", в том числе меры ответственности, им предусмотренные. К отношениям, вытекающим из таких договоров, заключенных гражданами – участниками долевого строительства Коллегия Адвокатов исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Коллегия Адвокатов Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной названным Федеральным законом.

Действие Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" Коллегия Адвокатов не распространяется на отношения, возникающие при осуществлении самовольной постройки (статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее – ГК РФ).

Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (часть 1)

 

4 декабря 2013 года Президиум Верховного Суда Российской Федерации утвердил Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, в котором Высшая судебная инстанция отметила, что:

судами Коллегия Адвокатов рассматриваются дела по требованиям граждан, передавших денежные средства для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, о признании права собственности на объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома, иного объекта недвижимости, а также на долю в праве собственности на многоквартирный дом, иной объект недвижимости, в состав которого входит подлежащий Коллегия Адвокатов передаче гражданину объект долевого строительства.

Решения о признании права на долю в праве общей долевой собственности на многоквартирный дом (иной объект недвижимости), соответствующую объекту долевого строительства (квартире и т.д.), передача которого участнику долевого строительства предусматривается заключенным с ним договором, выносятся судами, если ко времени Коллегия Адвокатов рассмотрения дела застройщиком в установленном порядке не получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) или строительство дома (иного объекта недвижимости) не завершено.

При вынесении решения по указанным делам суды исходят из необходимости доказывания факта совершения сделки и ее действительности, исполнения сторонами обязательств по сделке, в частности уплаты истцом предусмотренных договором денежных средств, создания спорного объекта за их счет, передачи объекта долевого строительства истцу, факта уклонения застройщика от предоставления документов, необходимых Коллегия Адвокатов для регистрации права собственности истца на объект долевого строительства, факта ввода жилого дома в эксплуатацию или причин, по которым дом не введен в эксплуатацию, а также степени готовности объекта незавершенного строительства, факта осуществления строительства с соблюдением строительных норм и правил, других обстоятельств с учетом требований и возражений сторон.

При этом, как, например, отмечается в справке по материалам обобщения судебной практики Свердловского областного суда, Коллегия Адвокатов судом должен быть направлен запрос в соответствующий орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в целях выяснения наличия или отсутствия зарегистрированных прав в отношении спорного объекта. При наличии зарегистрированных прав на спорный объект заинтересованные лица должны Коллегия Адвокатов быть привлечены к участию в деле.

 

Продолжение следует …