image

Основные отличия права собственности на жилое помещение и права социального найма жилого помещения

     Для функционального использования не имеет значения, на каком праве жилье находится у гражданина. Он может проживать в нем вместе с членами своей семьи независимо от того, занимает ли он его на основании договора социального найма или является собственником.
     Содержание права собственности раскрывается в ст. 209 Гражданского кодекса РФ. Собственник имущества может по своему усмотрению совершать любые законные действия с имуществом, если это не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц. Применительно к жилым помещениям это означает, что гражданин имеет право совершать практически любые юридически значимые действия со своим жильем. Он может его продать, подарить, сдать в аренду, завещать, внести в уставный капитал хозяйственного общества или распорядиться еще каким-либо законным образом.
     Обратная сторона возможностей по распоряжению жилым помещением состоит в том, что на него может быть обращено взыскание по долгам собственника. По закону это недопустимо только в одном случае: когда жилое помещение является единственным пригодным для проживания собственника и членов его семьи (ст. 446 ГПК РФ).
     Если основанием для пользования гражданина жилым помещением является договор социального найма, то на распоряжение жилым помещением накладываются определенные ограничения.
     Собственником жилья в данном случае является государство, пока действует договор найма, собственник не вправе как бы то ни было распоряжаться жилым помещением. Перечень оснований для расторжения указанного договора установлен в ст. 83 ЖК РФ, в соответствии с которой прекращение его в одностороннем порядке по инициативе наймодателя возможно только в судебном порядке.
     Гражданин, пользующийся жилым помещением, может им распоряжаться только в случаях, прямо установленных Жилищным кодексом РФ, он имеет право:
     — передать часть помещения в поднаем. Однако для этого необходимо получить письменное согласие наймодателя, а также членов семьи нанимателя, передать все помещение в поднаем гражданин может только при условии временного выезда;
     — совершить обмен жилыми помещениями с другим нанимателем, для чего также необходимо письменное согласие наймодателя и всех членов семьи нанимателя (как проживающих, так и временно отсутствующих);
     — разрешить безвозмездное проживание временным жильцам с согласия проживающих с нанимателем членов его семьи. Разрешение наймодателя не требуется, но его необходимо письменно уведомить о вселении временных жильцов. Наймодатель может запретить проживание временных жильцов, если будет превышена учетная норма площади жилого помещения (для квартиры) либо норма предоставления (для коммунальной квартиры).
     Если жилое помещение принадлежит гражданину на праве собственности, то в случае смерти собственника оно попадает в наследственную массу. Наследники могут приобрести права на такое помещение либо на основании закона, либо в соответствии с завещанием. При этом собственник вправе завещать жилое помещение любому лицу.
     В отношении жилого помещения, которое гражданин снимает по договору социального найма, действуют иные правила. Поскольку оно не является собственностью гражданина, оно не может переходить по наследству и не попадает в наследственную массу.
     Возможен единственный случай, когда в наследственную массу включается жилое помещение, переданное гражданину на основании договора социального найма. Это допустимо, если наниматель при жизни подал заявление о приватизации и необходимые для этого документы и умер до государственной регистрации права собственности.
     В соответствии со ст. 210 Гражданского кодекса РФ на собственника имущества возлагается бремя содержания этого имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
В ст. 30 Жилищного кодекса РФ конкретизируется содержание данной обязанности. Собственник должен, во-первых, поддерживать помещение в надлежащем состоянии, а во-вторых, содержать свое жилье, а также общее имущество собственников помещения в многоквартирном доме. Одним из аспектов содержания жилого помещения является внесение платы за него.
     Наличие права собственности на жилое помещение означает также и наличие доли в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме (лестничные пролеты, лифты, мусоропровод, земельный участок, на котором расположен дом и т.п.). Собственник жилого помещения обязан оплачивать его содержание и ремонт, содержание и текущий ремонт общего имущества собственников многоквартирного дома, осуществлять взносы на капитальный ремонт дома, а также оплачивать потребленные коммунальные услуги.
     Наниматель жилого помещения по договору социального найма осуществляет такие же выплаты, за исключением взноса на капитальный ремонт дома, который производится за счет собственника жилищного фонда.